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El Condado de Cook al Descubierto: La Junta de Revisión

Jardines llenos de letreros de campaña y comerciales de televisión inundados de anuncios de ataque solo significa una cosa: las elecciones primarias se acercan. Para los votantes del condado de Cook, eso significa una boleta llena de candidatos que incluye el alguacil, docenas de jueces, la contienda por gobernador más costosa en la historia de Illinois y más. 

Pero la Junta de Revisión del Condado de Cook es una contienda desconocida por la mayoría de votantes. No me refiero a la Junta de Comisionados de más alto perfil aunque estos 17 puestos también tienen que ser re-elegidos. Me refiero a la junta de tres comisionados encargados de las apelaciones de impuestos sobre la propiedad. Los tres comisionados también serán parte de las elecciones este año, pero a menos que tengas algunas propiedades en la avenida Michigan, probablemente no lo sabía. 

La Junta de Revisión es unos de los departamentos de gobierno menos entendidos en el condado de Cook. Cada año, propietarios de vivienda, propietarios y dueños de negocios reciben una evaluación, o estimación del valor de su propiedad, de la oficina del Asesor del Condado de Cook que, últimamente, determina el costo de los impuestos de propiedad. Si está enojado porque tiene que pagar altos impuestos de propiedad, la Junta es la organización independiente a la que puede apelar. 

Todos los condados del estado tienen una junta de apelaciones de impuestos sobre la propiedad, generalmente nombrada por el asesor o la junta del condado. En el condado de Cook, los miembros de la junta son elegidos por el público. Los comisionados son elegidos de tres distritos iguales en población. Sirven términos de cuatro años alternando un término de dos años. A diferencia de otras jurisdicciones, los comisionados del condado de Cook no están obligados a tener una licencia de derecho inmobiliario. 

Los dueños de propiedades del condado de Cook pueden presentar una apelación en el sitio  web de la Junta. A menos que sea dueño de una propiedad comercial, no necesita un abogado para apelar. Los tres comisionados revisan cada apelación, y si dos de los tres están de acuerdo con la justificación por la que piden reducir el valor de la propiedad, entonces deciden bajar el costo. 

Si el dueño de una propiedad no está satisfecho con la decisión de la Junta, también puede presentar una apelación ante la junta estatal de apelaciones de impuestos de propiedad o presentar una demanda ante el Tribunal de Circuito del Condado de Cook. 

El problema es que no muchos propietarios saben que pueden apelar sus impuestos de propiedad.

Tomemos como ejemplo a Irma Morales. Ella ha sido propietaria de una casa en La Villita durante más de 20 años. Cuando el condado volvió a evaluar los valores de las propiedades el año pasado, dice que los propietarios de viviendas en su vecindario fueron los últimos en enterarse de que podían apelar sus impuestos de propiedad con el asesor y que ella no sabía sobre el proceso independiente de apelación a través de la Junta de Revisión. 

“Ni siquiera sabía cómo llenar los formularios”, dijo Morales, quien principalmente habla español.   

Únete la Villita, una organización comunitaria co-fundada por Morales, junto con otros grupos comunitarios protestaron frente de la oficina del asesor el verano pasado para expresar su preocupaciones por los altos impuestos de propiedad que temían desplazarían a los propietarios de pequeñas empresas y residentes con años viviendo en sus vecindarios. 

Moises Moreno, director ejecutivo de Pilsen Alliance, le dijo al Reader que él y su esposa ya no podían vivir en Pilsen, debido en parte a los altos impuestos de propiedad. “Estamos tratando de que no nos corran fuera de la ciudad”, dijo Moreno. “Sé que hay familias, propietarios de viviendas y propietarios de pequeñas empresas que les han subido sus valoraciones astronómicamente y tienen que decidir entre vender su casa o correr el riesgo de perderla”. 

Moreno dice que Pilsen Alliance ayuda a los propietarios de viviendas a apelar sus impuestos a través de la oficina del asesor, pero que no pueden hacer mucho más que eso. Al igual que Morales, Moreno no estaba familiarizado con la Junta de Revisión. Él dice que el proceso de apelación es una solución corta para las evaluaciones de propiedad injustas que benefician a los desarrolladores a expensas de los residentes que tienen años viviendo en la ciudad.

“Creo que lo que la gente realmente pide es un cambio a nivel estatal”, dijo Moreno.

Concejal Ed Burke (distrito 14) en 2021. Credit: James Foster/For the Sun-Times

Algunas personas están más familiarizadas con la Junta de Revisión que otras. Tomemos como ejemplo al concejal Ed Burke (distrito 14), quien actualmente enfrenta cargos federales de corrupción. Antes de que la Oficina Federal de Investigaciones (FBI, por sus siglas en inglés) redo su oficina en 2019, era socio de un bufete de abogados especializado en apelaciones de impuestos de propiedad. Sus clientes incluían grandes corporaciones como AT&T, Walgreens y ComEd. 

Según una investigación en 2017 por Tribune y ProPublica, Burke logró eliminar $865 millones en impuestos de propiedad para sus clientes entre 2011 y 2016. Cuando los impuestos de propiedad– los ingresos que financian las escuelas, los parques y la policía– se reducen para un contribuyente, otro, como Morales, tiene que pagar la cuenta. 

Durante décadas, el ex presidente de la Cámara de Representantes de Illinois, Michael Madigan, se benefició de manera similar en las apelaciones de impuestos de propiedad. Su bufete de abogados, Madigan and Getzendanner, ha dominado el juego de apelaciones de impuestos de propiedad durante años. Madigan sigue siendo socio de su bufete y actualmente es sujeto de una investigación federal sobre un presunto esquema de soborno que involucra a ComEd. 

Los vecindarios del lado suroeste como Pilsen y La Villita están en el distrito representado por el comisionado de la Junta de Revisión, Michael Cabonargi. Admite que es un reto garantizar que todos en el condado tengan acceso a un proceso de apelación que sea independiente de la oficina del asesor. 

Según los datos proporcionados por la Junta de Revisión, los propietarios de viviendas en los lados sur y oeste tienen menos probabilidades de apelar sus impuestos de propiedad que los propietarios de viviendas en los lados norte y noroeste. Cabonargi dice que el idioma y el acceso a internet pueden ser barreras para los propietarios de viviendas que intentan apelar, y agrega que su oficina hace mucho para alcanzar a la gente que vive en las áreas de su distrito.

El año pasado, la Asamblea General de Illinois rediseñó los límites del distrito para la Junta de Revisión del Condado de Cook (es obligatorio hacerlo cada década), lo que significa que todos los miembros actuales de la junta enfrentan una reelección. En un esfuerzo por preservar la representación de las minorías en la junta, los límites del primer distrito fueron rediseñados para incluir comunidades predominantemente latinos de Chicago y suburbios vecinos como Cicero, Berwyn y Hanover Park. 

Poco después de que se introdujera el nuevo mapa, el concejal del Distrito 12, George Cárdenas, anunció que se postulaba para la Junta de Revisión para desbancar a Tammy Wendt, quien representa el primer distrito. Los nuevos límites para el primer distrito incluirían La Villita, Brighton Park, McKinley Park, vecindarios que Cárdenas ha representado como concejal durante 19 años. 

Pero Irma Morales y Moises Moreno dicen que la Junta de Revisión es solo una toma de poder para Cárdenas.

“Mire su récord”, dice Moreno. “Mira las donaciones que está tomando. ¿Es amigable con los desarrolladores? Son los desarrolladores que no quieren el cambio que estamos pidiendo, que es una evaluación justa al impuesto de propiedad”. 

Desde 2003, Cárdenas ha aceptado donaciones de decenas de desarrolladores. Entre sus donantes se encuentran el director ejecutivo de Pacific Star Capital, Aria Mehrabi, quien ha donado $25,000, y Bertco Development, que donó $16,000. 

Cárdenas no respondió a nuestra solicitud de comentarios. 

Las elecciones primarias de Illinois son el 28 de junio de 2022. Las elecciones generales se llevarán a cabo el 8 de noviembre. 

La información electoral se puede encontrar en el sitio web del Secretario del Condado de Cook: cookcountyclerkil.gov/service/2022-info-candidates.

“El Condado de Cook al Descubierto” es una nueva serie que analiza las diversas formas en que funcionan el gobierno y los servicios del condado. ¿Tiene alguna pregunta sobre el condado de Cook? ¡Cuéntanos!

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